Jeżeli myślisz o pierwszym własnym domu, potrzebujesz wiele pomocy w tym przedsięwzięciu. Aby z większą świadomością wejść na tzw. property ladder (drabinę nieruchomości) warto zapoznać się z podstawowymi informacjami na temat zakupu domu w Anglii.
Zakup domu będzie prawdopodobnie największym finansowym zobowiązaniem w naszym życiu. Może on być czasochłonny, drogi i frustrujący. Dodatkowo, często wysłuchujemy mrożące krew w żyłach opowieści o pracownikach agencji nieruchomości, ukrytych usterkach w domach i problemach, które pojawiają się zaraz po zakupie domu. Nie zapominajmy rownież o spadku wartości nieruchomości, problemach w uzyskaniu pożyczki hipotecznej (mortgage) czy tzw. Negative equity czyli minusowej wartości domu w stosunku do wysokości pożyczki, powstałej w wyniku spadku cen nieruchomości.
więcej informacji o kupnie domu w UK znajdziesz na www.kupnodomu.co.uk
Pomimo wszystko, nie ma co popadać w rozpacz, ponieważ posiadanie własnego domu jest rownież doświadczeniem inspirujacym i dającym bezpieczeństwo. Dlatego też, czytając nasz przewodnik i poznając podstawowe kwestie związane z zakupem nieruchomości, spraw aby proces ten przbiegł bez komplikacji.
Podstawowe pytanie: Ile mogę wydać pieniędzy?
Kwota, którą możesz przeznaczyć na dom jest uzależniona od tego ile jesteś w stanie pożyczyć. Zazwyczaj, możesz pożyczyć sumę równą trzech i pół wypłat (przed zapłatą podatku) głównej osoby zarabiającej w domostwie. Do kwoty tej jest doliczana jedna wypłata drugiej osoby zarabiającej w domostwie. Innym sposobem naliczania może być kwota powstała z dwóch i pół łącznego dochodu w domostwie. Wybór metody naliczania zależy od tego, który sposób wygeneruje wyższą pożyczkę.
Wielu pożyczkodawców zapomniało o powyższych obliczeniach i zaczęło udzielać pożyczek opartych na czynnikach związanych z możliwościami spłaty. Spowodowało to ogromny boom mieszkaniowy w 2006/2007 roku. W naliczaniu kwot brano pod uwagę rownież koszty dodatkowe takie jak inne długi czy dzieci. Pary bez dzieci otrzymywały wyższe pożyczki. Podobnie było ze specjalistami, którzy mogliby zarabiać więcej w przyszłości.
Obecnie, pożyczkodawcy zrezygnowali z powyższego sposobu naliczania, a kryteria przyznawania pożyczek stały się bardzo surowe. W zasadzie, wysokość pożyczki zależy teraz od wysokości wnoszonego depozytu oraz zdolności kredytowej.
Uważaj, nie daj się zwieść. Pamiętaj, że stawki procentowe wzrosną w przyszłości, tak więc lepiej nie przekraczać pewnych limitów. Stawka podstawowa została obniżona do historycznego poziomu 0.5%, jednak to na pewno się zmieni.
Tak zwany tracker deal w wysokości 4% może wydawać się tanią okazją, jednakże stawka ta była ustalana w kwietniu 2009 roku i wkrótce wzrośnie stając się drogą opcją.
Nawet jeśli zdecydujesz się wybrać tzw. Fixed rate, która da ci troszkę bezpieczeństwa, pamiętaj, że początkowa oferta wygaśnie, przy czym następna stawka może być o wiele wyższa.
Przy porównywaniu ofert pożyczkowych, zwróć uwagę na standardowe stawki procentowe, które najprawdopodobniej będziesz musiał płacić po wygaśnięciu początkowej oferty. Im niższa stawka, tym większe prawdopodobieństwo, że końcowa wpłata nie będzie aż tak wysoka.
więcej informacji o kupnie domu w UK znajdziesz na www.kupnodomu.co.uk
Wyliczenie kosztów.
Kupno domu kosztuje więcej niż sobie wyobrażasz. Do kosztu nieruchomości musisz doliczyć wszelkie opłaty administracyjne i prawnicze.
Pożyczkodawcy oferujący lepsze oferty mogą doliczyć nawet £1000 kosztów, bądź opłaty procentowe od pożyczki (percentage-of-loan charges), które mogą okazać się niezwykle drogie. W zasadzie powinieneś otrzymać ofertę wliczenia opłat w pożyczkę hipoteczną, jednak pamiętaj, że wtedy zapłacisz wyższą kwotę.
Dodatkowo, oprócz raty za pożyczkę, będziesz zobowiązany spłacać ubezpieczenie budynku (buildings insurance), ubezpieczenie na życie (ligę insurance), ubezpieczenie zawartości budynku (contents insurance), rachunki za gaz i prąd, podatek, wodę i inne opłaty.
Poszukaj odpowiedniego miejsca…
Po wyszukaniu miejsca, gdzie chciałbyś mieszkać, wybierz się tam raz jeszcze z przyjacielem lub kimś komu ufasz. Podczas drugiej wizyty zaopatrz się w notes i zapisuj wszelkie uwagi. Nie zwracaj uwagi na kolor ścian czy umeblowanie, gdyż to jest najmniej ważne i na pewno ulegnie zmianie. Sprawdź stan kuchni i łazienki oraz centralnego ogrzewania. Bądź rownież świadomy tego, że dom bez mebli wygląda na większy niż jest w rzeczywistości.
Pamiętaj rownież, ze kupujący dom po raz pierwszy tzw. First-time buyers są wspaniałym kąskiem dla agentów nieruchomości, dlatego też przygotuj się do pierwszego spotkania. Zapytaj sprzedającego o podatek council tax oraz o średnią wysokość rachunków. Dowiedz się, czy musisz uiścić dodatkowe opłaty tzw. Service charges.
Wszystkie domy wystawione na sprzedaż muszą mieć broszurkę informacyjną (home information pack) zawierającą informację o rodzaju sprzedaży, danych z lokalnego urzędu czy też efektywności energetycznej domu (home energy assessment).
Jeśli jesteś już pewnien swojej decyzji, nastąpił czas na złożenie oferty dla sprzedającego nieruchomość. Oferta początkowa jest bardzo ważna, więc zastanów się nad maksymalną kwotą, którą jesteś w stanie zapłacić za dom. Jeśli cena domu wynosi £150,000, a ty jesteś w stanie wydać £140,000, wtedy zaoferuj na początek £130,000. Pamiętaj o tym, że w obecnych trudnych warunkach rynkowych, first-time buyers z funduszami mają o wiele większe szanse podczas negocjacji. Ceny nieruchomości spadają, dlatego też upewnij się, że nie przepłacisz za dom.
Jeśli twoja oferta zostanie odrzucona, ponów ją dodając jednorazowo około £1,000, aż do czasu, gdy osiągniecie porozumienie. Jeżeli jednak uważasz, że nieruchomość została wystawiona w dobrej cenie i wiesz, że jest wielu chętnych do zakupu, musisz działać szybko. Zadeklaruj chęć kupna nieruchomości na warunkach sprzedającego. Jednak nie poddawaj się emocjom i jeśli przekroczysz założoną kwotę, za którą możesz kupić dom, po prostu zrezygnuj z transakcji.
Kupić nowy dom od dewelopera?
Deweloperzy bedą używali rożnych taktyk tylko po to, aby uzyskać twój podpis. Pamiętaj, że to jest twoja decyzja, z której konsekwencjami będziesz musiał żyć przez następne lata. Większość nowowybudowanych domów jest cieżko sprzedać i dlatego deweloperzy chcą się ich pozbyć. Zaoferuj niską cenę i graj twardo, aby wygrać w końcowym efekcie atrakcyjną dla ciebie kwotę.
Bądź świadomy tego, że po podpisaniu kontraktu i przekazaniu depozytu w wysokości około £1000, kwota ta zazwyczaj nie podlega zwrotowi. Utracisz wyższość nad deweloperem po podpisaniu dokumentów i zapłaceniu pieniędzy, dlatego też upewnij się że wynegocjowałeś wszystko, co chciałeś jeszcze przed złożeniem podpisu.
Poszukiwania pożyczki hipotecznej.
Po zdecydowaniu się na zakup domu, rozpocznij poszukiwania odpowiedniej dla ciebie pożyczki hipotecznej. Przy okazji uważaj na agentów nieruchomości, gdyż wątpliwe jest, aby zaproponowali ci dobrą ofertę.
Obecnie, większość pożyczkodawców jest w stanie ustalić podstawowe kwestie pożyczki przez telefon. Możesz rownież załatwić pewne aspekty online. Musisz przy tym dostarczyć dane twojego banku, dane pracodawcy, a następnie, w późniejszej fazie, inne dodatkowe potwierdzenia. Koniecznym jest uiszczenie opłaty wstępnej za pożyczkę, zazwyczaj w wysokości £500. Lepsze oferty generują wyższe opłaty, natomiast przy wysokich stawkach procentowych często nie musisz nic płacić.
W zależności od wysokości pożyczki, korzystniejszym może się okazać wybór opcji wysoka opłata – niska stawka procentowa. Możesz użyć kalkulatora internetowego w celu porównania, która metoda będzie dla ciebie lepsza.
Prawnicy i badania.
Kolejnym etapem w kupnie domu będzie wybór prawnika, który zrobi tzw. conveyancing, czyli sprawdzi prawne aspekty sprzedaży: czy sprzedający ma prawo sprzedaży nieruchomości, czy ktoś inny nie ma praw własności domu i czy nie ma jakichkolwiek sporów dotyczących terenu. Prawnik zdobędzie rownież dodatkowe informacje od lokalnego urzędu. Osobiste rekomendacje są najlepszym sposobem poszukiwania dobrego prawnika, jeśli jednak nie znasz nikogo, kto mógłby ci doradzić, po prostu skorzystaj z internetu.
więcej informacji o kupnie domu w UK znajdziesz na www.kupnodomu.co.uk
Ważne!!!
Wszystkie domy wystawione na sprzedaż muszą posiadać broszurkę zwaną Home Information Pack (Hip). Twój pożyczkodawca będzie także nalegał na wykonanie podstawowego badania określającego wartość nieruchomości.
Wyróżniamy trzy typy badań/sprawdzeń:
– wycena pożyczki (mortgage survey: najtańsze, koszt około £150). Sprawdzenie to gwarantuje pożyczkodawcy, że w razie problemów ze spłatą pożyczki, jest możliwość sprzedaży domu i odzyskania pieniędzy.
– badanie kupującego (homebuyer’s survey). Badanie to jest o wiele bardziej dokładne i jest w stanie odnaleźć większe usterki. Koszt około £300-£400. Badanie to może nawet pomóc ci zaoszczędzić pieniądze. Jeden kupujący z czterech, po wykonaniu badania, jest w stanie na jego podstawie wynegocjować lepszą cenę domu.
– pełne badanie budynku (full building survey), które w szczegółach ujawni prawdziwy stan nieruchomości. W zasadzie badanie to jest zalecane przy kupnie starszych budynków. Koszt od £400 do £1,000. Przygotuj się na wiele technicznego żargonu w sprawozdaniu, abyś był w stanie zrozumieć jego treść.
Jeśli badania wskazują na większe usterki w domu, zawsze możesz postarać się wynegocjować niższą cenę. Jeżeli jednak stan lokalu jest w porządku, wtedy pożyczkodawca przygotuje ci formalną ofertę pożyczki hipotecznej.
W sytuacji, gdy wartość nieruchomości będzie niższa od Twojej oferty, mogą pojawić się problemy. Maksymalna kwota, którą jesteś w stanie pożyczyć, może być inna od tej zaproponowanej przez pożyczkodawcę. Będziesz musiał wyrównać niedobór pieniędzy z innego źródła, chyba że wynegocjujesz niższą cenę ze sprzedającym.
Ostatnie kroki.
Po wymianie kontraktu pomiędzy tobą a sprzedawcą – proces ten jest wykonany przez prawników – obie strony są zobowiązane porozumieniem. Jeśli zrezygnujesz z kupna domu z jakiegokolwiek powodu, stracisz wpłacony wcześniej depozyt.
W związku z podpisanym kontraktem, sprzedawca rownież nie może zaakceptować wyższej ceny od innego zainteresowanego. Zazwyczaj finalizacja kontraktu i przekazanie kluczy następuje około dwa tygodnie po podpisaniu umowy.
więcej informacji o kupnie domu w UK znajdziesz na www.kupnodomu.co.uk
